Najem okazjonalny krok po kroku. Najważniejsze informacje. (cz. 1)

Z roku na rok coraz większą popularność zyskują inwestycje w nieruchomości stricte pod wynajem, w tym często  te o przeznaczeniu mieszkalnym. Dlatego też w dobie wzrostu ilości osób przeznaczających swoje nieruchomości do wynajmu oraz nieustannie rosnącego na rynku zapotrzebowania na takie lokale, niezwykle istotnym pozostaje należyte zadbanie o swoje interesy i bezpieczeństwo w zakresie nawiązywanych stosunków najmów.

Rozwiązaniem zdecydowanie poprawiającym pewność i bezpieczeństwo wynajmującego jest najem okazjonalny, stanowiący alternatywę dla zwykłej formy najmu.

W tym wpisie przedstawię Państwu, czym jest najem okazjonalny i jakie są jego wady i zalety. W kolejnym wpisie opowiem o tym, jak prawidłowo zawrzeć umowę najmu okazjonalnego, jakie są przesłanki do jej wypowiedzenia oraz jakie inne formalności wiążą się z jego zawarciem.

Co to jest najem okazjonalny?

Najem okazjonalny jest jedną z trzech dopuszczalnych prawnie form najmu lokali mieszkalnych, obok najmu w rozumieniu kodeksu cywilnego oraz najmu instytucjonalnego. Instytucja ta została wprowadzona do polskiego porządku prawnego stosunkowo niedawno, bowiem w 2010 r. Nadrzędnym celem wprowadzanych regulacji było zwiększenie bezpieczeństwa prawnego wynajmujących lokale mieszkalne. Z tego względu postanowiono zagwarantować wynajmującym szybką ścieżkę eksmisji niechcianego lokatora. Z drugiej strony jednak nie oznacza to, że rozwiązanie to mniej chroni najemcę, ponieważ on także jest bardziej zabezpieczony.

Dla kogo jest przeznaczony najem okazjonalny?

Ta forma najmu nieruchomości nie będzie odpowiednia dla wszystkich właścicieli nieruchomości. Należy zacząć od tego, iż jest to forma najmu zarezerwowana wyłącznie dla nieruchomości stanowiących lokale mieszkalne. Jest ona ponadto skierowana dla osób, które nie prowadzą działalności gospodarczej w zakresie najmu lokali (dla takich bowiem osób zarezerwowana została inna forma – najmu instytucjonalnego, o czym pisać będę w osobnym wpisie). Najem okazjonalny uznać możemy za instytucję przeznaczoną dla osób, dla których wynajem lokali mieszkalnych stanowi dodatkowe źródło dochodu.

Podstawowe wymogi formalne przy najmie okazjonalnym.

Umowa najmu okazjonalnego pod rygorem nieważności musi zostać sporządzona na piśmie. Oprócz konieczności zawarcia umowy w tej formie, strony powinny zadbać o spełnienie następujących wymogów formalnych:

• Złożenie przez najemcę, w formie aktu notarialnego, oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się egzekucji,
• Pisemne wskazanie przez najemcę lokalu, w którym zamieszka w przypadku konieczności przeprowadzenia opróżnienia lokalu (eksmisji najemcy),
• Pisemne udzielenie zgody przez właściciela lokalu, o którym mowa w pkt 2) powyżej, na zamieszkanie najemcy lokalu w przypadku jego eksmisji,
• Zgłoszenie zawarcia umowy najmu okazjonalnego do urzędu skarbowego.

Zalety najmu okazjonalnego.

Niewątpliwie wybór tej formy najmu lokalu mieszkalnego ma wiele zalet, a zaliczyć do nich możemy na pewno:

• Bezpieczeństwo – za największą zaletę najmu okazjonalnego uznaje się możliwość skorzystania przez wynajmującego z uproszczonej procedury eksmisji najemcy. Postępowanie to jest znacznie szybsze i tańsze od normalnego procesu. Dzięki tej umowie można łatwiej i skuteczniej pozbyć się uciążliwych i zalegających z płatnościami lokatorów, bez konieczności spełnienia wielu dodatkowych wymogów (jak np. przyznania eksmitowanemu lokatorowi zastępczego lokalu socjalnego). Przy zawieraniu umowy najmu tego typu najemca składa oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji. Oświadczenie to stanowi tytuł egzekucyjny, któremu – w razie zaistnienia takiej konieczności – na wniosek właściciela sąd nadaje klauzulę wykonalności w celu uzyskania tytułu wykonawczego. W trakcie tej procedury badane są wyłącznie formalne przesłanki nadania klauzuli wykonalności. Sąd nie bada, czy roszczenie o opróżnienie lokalu jest zasadne. Uzyskanie ww. tytułu wykonawczego z kolei otwiera drogę do przeprowadzenia przez komornika sądowego procedury opróżnienia lokalu (eksmisji).
• Trwałość stosunku najmu –  za zaletę tej formy najmu należy ponadto uznać trwałość zawieranego stosunku najmu, z uwagi na konieczność zawarcia umowy na czas oznaczony i możliwość jej wypowiedzenia wyłącznie w określonych sytuacjach.
• Przejrzystość – z punktu widzenia najemcy najem okazjonalny okazuje się również korzystny z uwagi na to, że wynajmujący reguluje jedynie czynsz i opłaty od właściciela niezależne (np. media), pod warunkiem, że umowa nie stanowi inaczej. Dodatkowo, podwyższenie czynszu wynajmujący może dokonywać wyłącznie w sposób wyraźne określony w umowie najmu okazjonalnego, co pozwoli najemcy na uniknięcie niespodziewanych podwyżek.

Wady najmu okazjonalnego

Najem okazjonalny ma również swoje wady, do których możemy zaliczyć:

• Formalizm – z zawarciem najmu okazjonalnego wiąże się z konieczność spełnienia dodatkowych formalności. Oprócz zawarcia umowy w określonej formie, niezbędnym jest również dostarczenie dokumentów wskazanych w ww. części artykułu (‘Podstawowe wymogi formalne przy najmie okazjonalnym.’) oraz dokonanie zgłoszenia zawarcia umowy do naczelnika urzędu skarbowego.
• Koszty – w ramach najmu okazjonalnego najemcy zobowiązani są do złożenia oświadczeń o dobrowolnym poddaniu się egzekucji w formie aktu notarialnego. Właśnie z uwagi na formę złożenia takiego oświadczenia generowany jest dodatkowy koszt czynności notarialnych, rzędu kilkuset złotych. Wynagrodzenie notariusza wynosi nie więcej niż 1/10 ustawowo minimalnego wynagrodzenia za pracę. Oczywiście nic nie stoi na przeszkodzie, by koszty te były poniesione przez strony po połowie lub nawet w całości przez wynajmującego, jeżeli tylko tak się umówią.
• Ograniczenia i obawy – ta forma najmu przeznaczona jest wyłącznie dla najemców będących osobami fizycznymi, co może ograniczyć grono chętnych. Dodatkowo ta forma najmu może zniechęcać potencjalnych najemców z uwagi na zmniejszony zakres ochrony, którą zapewnia im ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, jak również trudności we wskazaniu alternatywnego miejsca zamieszkania, które jest niezbędną częścią umowy najmu okazjonalnego.

Podsumowanie

Najem okazjonalny stanowi interesującą alternatywę dla zwykłego najmu. Z pewnością tę formę powinny rozważyć te osoby, którym zależy na utrwaleniu stosunku najmu i na prawnym zabezpieczeniu przed potencjalnym ryzykiem związanym z wynajęciem lokalu mieszkalnego na rzecz problematycznego najemcy.

Już teraz zapraszam do zapoznania się z moimi kolejnymi wpisami, zarówno w tematyce najmu, jak i pozostałej. W kolejnych tygodniach przedstawię Państwu jak prawidłowo zawrzeć umowę najmu okazjonalnego, jakie są przesłanki do jej wypowiedzenia oraz jakie inne formalności wiążą się z zawarciem najmu okazjonalnego.

Jednocześnie zapraszam Państwa do konsultacji w sprawach związanych z najmem. W ramach świadczonych usług oferuję zarówno dla najemców, jak i wynajmujących kompleksową obsługę w ramach procesu zawierania stosunku najmu, w tym przygotowania umowy, konsultacji postanowień umownych, jak również przeprowadzenie procedury związanej z opróżnieniem lokalu.

Osoby zainteresowanie uzyskaniem bardziej szczegółowych informacji i konsultacji w tym lub w innym zakresie, zachęcam do kontaktu, w tym poprzez zamieszczony na stronie formularz kontaktowy. Istnieje oczywiście możliwość porady on-line drogą mailową, jak również umówienia się na spotkanie w siedzibie Kancelarii oraz w drodze konsultacji telefonicznych lub za pośrednictwem komunikatorów (MS Teams, Zoom, Google Meet). Wszelkie dane kontaktowe możecie Państwo znaleźć w zakładce Kontakt.

Inne artykuły

Kontakt

Masz pytanie?